Een woningmarkt vol kansen

Steen en been wordt er geklaagd. De roep vanuit de markt en de politiek om een drastische hervorming van de woningmarkt blijft aanhouden. Veel bedrijven die hun brood verdienen aan de woningmarkt, hebben het moeilijk. Langzamerhand komt het besef dat nu eindelijk de consument eens het uitgangspunt moet worden waar de woningmarkt om draait. We horen vrijwel niemand over de kansen die de huidige situatie biedt, omdat veel partijen denken vanuit verouderde veronderstellingen. 

Een fundamentele vraag die eerst beantwoord moet worden, is die wat nu eigenlijk een goede woningmarkt is. Vanuit verschillende perspectieven zijn er verschillende definities. Een makelaar zal de woningmarkt goed vinden als er veel huizen verkocht worden. Een bank zal de woningmarkt goed vinden als mensen bereid zijn om veel te lenen tegen een hoge rente. De overheid wil ook graag veel doorstroming, dit levert veel overdrachtsbelasting en hoge grondprijzen op. En bouwers en projectontwikkelaars willen graag veel nieuwbouwwoningen verkopen.

Veel definities van een goede woningmarkt gaan dus uit van veel doorstroming. Als consumenten maar vaak kunnen verhuizen en steeds weer een beetje beter gaan wonen, is de woningmarkt in orde. Is dit wel zo? Wel als je kijkt vanuit perspectief van makelaars, overheid en notarissen en banken, maar niet noodzakelijkerwijs als je kijkt naar de consument. 

In tijden van continu stijgende woningwaarde en soepele hypotheekverstrekkers is doorstroming goed te realiseren voor de consument. Het was in Nederland gebruikelijk om elke zoveel jaar te verhuizen als de buurt of de woning niet meer aanstond. Deze houding heeft een negatieve impact op een aantal zaken. Zo is de bereidheid om te investeren in de eigen woning lager, want de consument verhuist als die genoeg heeft van zijn woning. Ook de bereidheid om in de buurt te investeren is minimaal. Als de buurt niet meer aanstaat, verhuist men immers naar een betere buurt. De huidige situatie op de woningmarkt maakt hier een einde aan.

De huidige woningmarkt biedt een aantal belangrijke kansen voor beleidsmakers bij gemeenten, bouwbedrijven, corporaties, makelaars etc.. We hebben als voorbereiding op het onderzoek dat we binnenkort gaan doen over de Nederlandse woningmarkt een aantal hypotheses geformuleerd:

• De woningmarkt van nu leidt tot een hogere bereidheid om de huidige woning aan te passen aan veranderende woonwensen. Denk aan energiezuinig maken, leefruimte vergroten, comfortabeler maken etc..
• Er is een hogere bereidheid om de woonomgeving te verbeteren, wat positieve sociale effecten heeft. 
• Er is een hogere bereidheid om in wijken te wonen die men in eerste instantie niet zou overwegen, wat de bevolkingssamenstelling van die wijken ten goede komt.

 We gaan dus een onderzoek doen naar de effecten van de woningmarkt op allerlei vlakken, positieve en negatieve effecten. Daarvoor hebben we een nieuwe definitie van een ‘goede woningmarkt’,  die uitgaat van de woonconsument en niet de noodzaak van doorstroming die veel partijen hanteren. Volgens ons is een goede woningmarkt:

 een woningmarkt die consumenten in staat stelt om hun realistische woonwensen te realiseren, waarbij geen groepen consumenten worden uitgesloten van het realiseren van hun woonwensen. 

Een definitie die dus uitgaat van de woonwensen en behoeften van de consument en niet van de verhuismogelijkheden.  Een definitie waarin de tevredenheid met de huidige woonsituatie en –omgeving centraal staat, samen met de mogelijkheid om nieuwe wensen te realiseren. Niet de mogelijkheid om te kunnen verhuizen staat centraal en ook niet het kunnen kopen. Kopen en verhuizen zijn slechts middelen om woongenot te realiseren.

Door plannen en ontwikkelingen naast deze definitie te leggen, komen de belangen van alle betrokken partijen in lijn met die van de burgers. Een paar voorbeelden van projecten die passen bij deze nieuwe definitie:

• Een aantal bedrijven, waaronder bouwbedrijven, energiebedrijven en een bank zijn het project Gebieden Energie Neutraal gestart. Binnen dit project wordt kennis uitgewisseld en pilots uitgevoerd die tot doel hebben grote energiebesparingen te realiseren, in nieuwbouwprojecten maar vooral ook in bestaande bebouwing.
• Enkele banken zijn begonnen met het aanbieden van speciale financieringsvormen voor (nieuw)bouwprojecten die onder collectief particulier opdrachtgeverschap worden uitgevoerd.
• In steeds meer gemeenten worden projecten gestart met ‘klushuizen’. Woningen, veelal in bezit van corporaties, worden te koop aangeboden tegen een lage prijs, onder voorwaarde dat de kopers de woning opknap en er enige tijd blijft wonen.

DBMI start binnenkort een fundamenteel consumentenonderzoek waarin de hypotheses uit deze blog worden getoetst. Wilt u meedenken over het onderzoek dat we gaan uitvoeren? Heeft u interessante projecten, diensten en/of producten die aansluiten op deze visie en wilt u deze laten toetsen binnen dit onderzoek dan kunt u contact opnemen met ons.